整骨院を開業する為に、整骨院を開業する物件を探すコトになるのですが
物件を選ぶ場合の選択肢としては
この3択があります。
前回書いた記事の、北九州市小倉南区のひまわり整骨院さんみたいに、自宅を新築して、その一部に整骨院を開業するって言うパターンは、費用もかなりかかりますので、なかなか一般的な話では有りませんので
大体は１と２の2択の方が多いと思いますから、今日はこの2択で話を進めて行きます。
居抜き物件とスケルトン物件どちらが良いの問題
この問題は切っても切り離せない問題ですよね。
つい昨日（2024/02/17）の話ですが、福岡市東区和白丘にて整骨院開業のために開業準備されている先生と、物件の視察に伺いました。
そこは、まだマッサージ店として営業している状態でしたので、店内はまさにマッサージ店の内装そのものです。
内装自体は素敵で清潔感のある内装なのですが、整骨院としてはこのまま使用するわけにはいかず、このままの状態で譲渡されても捨てるものや壊す壁などがたくさんあって、それだけでも数十万はかかる物件でした。
しかし、駐車場が５〜６台あって路面店出し、通りに面している立地は魅力的なので、先生も数ある候補の中からここを選んだのだと思います。
が、一つ問題が・・・
居抜き料が高額っていうか・・・
居抜き料が発生するってことです。
立ち会って初めて聞かされたのですが、この物件居抜き料が300万円支払う条件だってことです。
整骨院内装センターの経営母体である、福岡内装センター株式会社は内装工事専門の会社でして、飲食店内装センターとしてもグループとして経営しています。
そのため、飲食店での居抜き料問題は、当たり前の話ですので聞いても驚かないのですが・・・・
マッサージ店からの居抜きで、居抜き料が発生する話はなかなか初耳でして、驚きました。
しかも300とかちょっと、ふっかけすぎな気がしますが、まあ仲介会社も売り主（既存のマッサージ店オーナー）も最初は強気なんですよね。
売りに出したばかりのオーナーはホント強気なんですよ。
で、あまりにも反応が悪いと、条件を下げていくというパターン。
そういった話を初めて聞かされた、素人の人たちは、初めての経験ですから、そんなものなんだって思っちゃいますよね。
僕の立場としては、僕のお客さんである先生を全力で守るために一気に静かに戦闘モードには入りますよね〜
んなの絶対騙されないよって。
心はアツいですが、でしゃばり過ぎずを気をつけながら、聞かなければイケナイ事はちゃんと聞いて、できるだけ先生に良い条件になるようにしたいですしね。
そもそも使えないものをなぜ、高額で買わないとイケナイの？って思っちゃいますし、それよりも使わないものに対してなぜ少しでもお金を出さないとイケナイの？ってことです。
店の中のもの全部残して行って上げるって言ってますが、僕から言わせれば
アタナたちが不要になったものでしょ？ホントならあなた達が原状回復工事の義務を負って100万単位の費用をかけてスケルトンに戻さないとイケナイ条件ですよね？って感じですよ。
その費用を支払わずに良くなって、さらにお金をもらおうなんて虫が良すぎますって。
注意してみてください
ここで一つアドバイスとして、仲介に入っている不動産会社の担当者の言動をしっかりと観察してください。
基本的に、仲介の不動産会社の「客」って誰でしょうか？
これは、基本的にあなたでは無くて、仲介不動産の太客って、物件の大家やオーナーや今回のような店の売り主です。
その人の為に好条件をつけて売ることが、仲介不動産会社の実績になるのです。
あなた寄りなのか、向こうよりなのかをしっかりと話しや態度を見ていればわかると思いますよ。
それを理解した上で交渉するか、交渉もしないか決めればよいです。
基本、不動産会社は嘘つきなので。
正直に何もかも教えてくれる不動産会社は、２０年以上この業界でやってきた私でもたった２人しか信頼できる社長はいません。
できるだけ良い条件で入居できるように
ここまでの話を聞いてみていかがですか？
初めての開業なら、こういった経験も初めてのはずですから、ここは自分ひとりでは無くて、信頼のおける人と一緒に交渉してもらうのが良いかもしれませんね。
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では
物件探し、がんばってください！！！
